L'actualité immobilière de l'agence Guy Hoquet Réunion
14 Juil

Capacité d’emprunt

 

Votre loyer reflète votre capacité d’emprunt immobilier

 

Pour déterminer la capacité de remboursement d’un primo accédant, les banques se basent sur la différence entre ses revenus et ses dépenses futures. Mais elles utilisent également un autre facteur pour se rendre compte des qualités de gestionnaire du candidat emprunteur. Et là, gare à celles et ceux qui ont du mal à payer leur loyer.

 

Un bon locataire peut faire un bon emprunteur

Prenons l’exemple d’un couple avec un enfant, louant un 3 pièces de 50 m² à Marseille. D’après les chiffres de l’Observatoire Clameur, ils auraient donc un loyer de 625 €/mois. Le conseiller clientèle de la banque en charge de l’étude de leur dossier, va consulter leurs dépenses. Il leur demande un double des relevés de compte de toutes leurs banques, remontant parfois ainsi jusqu’aux 6 derniers mois. Puis il additionne les ressources du couple, et les soustrait à toutes ces dépenses.

S’il s’aperçoit que les demandeurs terminent généralement le mois aux alentours de zéro, il en déduira qu’ils ne seront pas capables de rembourser un crédit avec des mensualités supérieures à 625 €.

S’il voit que certains mois ses clients ont été dans la zone rouge, il émettra des doutes quant à leur capacité à payer des échéances de 625 €. En revanche s’il voit que les demandeurs finissent le mois avec 200 € de plus sur leur compte, il en déduira qu’ils sont alors capables de s’acquitter de mensualités de 825 €.

 

Ajuster la durée du prêt immobilier

Le niveau exceptionnellement bas des taux de prêt immobilier proposés aujourd’hui, permet d’emprunter sur de longues durées tout en se donnant la possibilité de revendre à court terme.

Reprenons l’exemple de notre couple marseillais, et admettons que ses relevés de comptes bancaires montrent qu’il est capable de dégager un supplément de 300 € par mois. La banque considère donc que M. et Mme X pourront s’acquitter de mensualités de 925 €, sans coup férir. Le montant des cotisations de l’assurance emprunteur étant limité, le banquier accorde son feu vert au dossier. En se basant sur la moyenne des taux de crédit immobilier constatée le mois dernier par l’Observatoire CSA/Crédit Logement, on voit qu’il est possible d’obtenir 2,02 % dans l’ancien, sur 17 ans. En utilisant un simulateur de capacité d’emprunt, on voit que cela correspond à un prêt de 159 000 €. En consultant les chiffres des notaires, on s’aperçoit que les prix d’un appartement ancien sur le secteur de Marseille, s’établissent en médiane à 2370 €/m². Ainsi pour un montant de 159 000 €, ce couple de locataires pourrait être en mesure d’acheter 67 m². Attention, nous partons du principe qu’il dispose d’un apport personnel suffisant pour s’acquitter des frais de notaire, condition sine qua non à l’accession immobilière.

Toutefois ce pouvoir d’achat immobilier de 67 m² correspond à des remboursements sur 17 ans. Si notre couple souhaite allonger la durée de son prêt jusqu’à 20 ans, il pourrait bénéficier d’un taux de 2,40 %, soit une capacité d’emprunt de 176 000 €, ce qui correspondrait à 74 m². Les jeunes parents viennent de gagner une pièce supplémentaire.

 

Revendre avec un prêt immobilier longue durée

Admettons que cette famille choisisse de rembourser pendant 20 ans, afin de s’offrir un 74 m² à 176 000 €. Admettons maintenant que 5 ans plus tard la famille s’agrandisse d’un heureux événement. Désormais il est nécessaire d’acheter plus grand, pour loger tout ce petit monde. En consultant un tableau d’amortissement, on s’aperçoit qu’il reste 140 000 € de capital dû, à la fin de la 5e année. Notre couple pourrait donc obtenir 36 000 € de la vente, sans compter la possible plus-value immobilière, et en partant du principe qu’il négocie une levée des pénalités de remboursement anticipé avec leurs banques. Cet exemple reflète la possibilité donnée à des locataires de devenir propriétaire légèrement au-delà de leurs dépenses de loyer, avec les conditions d’emprunt proposées par les banques à ce jour. Toutefois il reste certaines conditions à remplir, notamment en termes de taux d’endettement futur, et de stabilité professionnelle. Il existe d’ailleurs la solution du PTZ+, pour qui souhaite acheter un logement neuf et financer la différence de coût entre un logement ancien, par un prêt à taux zéro.

 

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