L'actualité immobilière de l'agence Guy Hoquet Réunion
14 Juil

Pret in Fine

Investir en immobilier locatif via un prêt in fine : attention aux pièges !
VOTRE ARGENT. En souscrivant un prêt « in fine », l’emprunteur ne paie à la banque que les frais d’assurance et les intérêts pendant la durée du prêt puis ne rembourse l’intégralité du capital que lors de la dernière échéance (d’où son nom), en une seule fois. Le prêt « in fine », la plupart du temps à taux fixe, est donc présenté comme particulièrement adapté aux patrimoines importants car les intérêts dus sont constants pendant toute la période du prêt et déductibles lorsque le bien acquis au moyen de ce prêt est destiné à la location. En revanche, le in fine est cher car les intérêts portent sur le capital emprunté durant toute la durée du prêt. D’autre part il est plus risqué car l’emprunteur, au lieu de rembourser mensuellement une quote-part de capital comme c’est le cas dans un crédit classique, diffère ce paiement au terme de la durée du prêt. Il doit donc être en mesure à cette échéance de rembourser le montant du capital. Il faut alors que l’emprunteur soit confiant sur l’évolution de sa situation financière mais aussi de la valeur du bien acquis. C’est la raison pour laquelle il est souvent recommandé que l’emprunteur souscrive un produit d’épargne associé. Cela induit naturellement de disposer d’une certaine surface financière. Afin de pouvoir rembourser le capital en fin de prêt, l’emprunteur souscrit, le plus souvent, un contrat d’assurance vie (ou un autre produit d’épargne) sur lequel il verse le montant de son apport personnel et renforce le cas échéant le contrat par de l’épargne mensuelle. Pour garantir sa créance, l’établissement de crédit peut être désigné comme bénéficiaire du contrat d’assurance vie ou le prendre en nantissement. En général, le remboursement du prêt in fine se fait donc par le rachat du contrat d’assurance-vie ce, qui permet en plus de bénéficier d’une fiscalité clémente sur la plus-value latente du contrat a fortiori lorsque le contrat a plus de 8 ans (c’est forcément le cas ici avec une durée de prêt longue). Le prêt peut également être remboursé par la vente du bien immobilier. Dans le contexte actuel, inutile de dire qu’il est en effet plus qu’aventureux de se projeter à long terme (celui du prêt, soit 10 à 15 ans en moyenne). Concernant l’assurance-vie, comme si souvent repris dans cette tribune, on sait que les performances à venir ne seront pas florissantes avec des taux qui s’éroderont au fil des ans pour flirter d’ici quelques années avec les piètres performances servies par les produits bancaires. C’est en tous cas le scénario quasi inévitable qui s’offre à nous avec des taux extrêmement bas.
Mais dans les deux cas, le bât blesse…
Anticiper précisément l’évolution d’un contrat d’assurance-vie est donc une gageure, d’autant plus lorsqu’on doit tabler sur le remboursement d’un capital fixe. Pour limiter les risques, il faut donc, si l’on veut rester prudent, forcer sur l’apport de départ ou sur les versements mensuels sur le contrat d’assurance-vie, ce qui par nature contraint l’investisseur et limite l’avantage du montage. On pourrait arguer que la gestion d’un contrat d’assurance-vie ne doit pas se limiter à une allocation d’actif 100% sur le fonds en euros (ce que nous défendons d’ailleurs), et qu’en diversifiant on peut atteindre de très belles performances sur la durée. Pour autant, le fonds en euros demeure le seul support à présenter une « garantie de capital » (du moins celle de la compagnie..), ce qui n’est en général pas le cas des autres fonds accessibles au contrat. L’adossement du contrat d’assurance-vie sécurise donc le montage mais ne le rend pas infaillible bien au contraire. De plus, il faut aussi surveiller les frais versés sur le contrat. Il existe en effet des montages où les frais sont versés « pleins pots » à 5% pour une performance annuelle proche de 2% actuellement sur certains contrats… Par ailleurs, que dire de l’évolution de la valeur du bien immobilier objet du financement contracté en in fine dans notre exemple ? Ce type de montage étant souvent l’apanage de commercialisateurs de programmes immobiliers neufs par exemple, les investisseurs, on le sait, « achètent souvent au passage l’avantage fiscal »… Et donc (trop) cher. Espérer ainsi recouvrer dans X années ne serait-ce que la valeur d’acquisition est un pari qui peut s’avérer fou… Pour les personnes déjà engagées dans un tel montage, on ne saurait que trop leur recommander déjà de vérifier le terme du prêt et de prendre la mesure du capital actuellement en compte sur le contrat d’assurance-vie, puis de voir s’il apparait censé que ce capital se valorise durant l’intervalle restant au moins au niveau du capital à rembourser in fine. Il faut aussi évaluer le montant du bien immobilier. Mais dans bien des cas, une transformation du in fine en prêt amortissable est préconisée. Attention, des frais lourds sont à prévoir car il s’agit d’un nouveau prêt et, en outre, le remboursement de celui-ci est autrement plus important tous les mois. De plus les intérêts d’emprunt du nouveau prêt ne seront déductibles pour ce même bien qu’à concurrence des montants d’intérêts courants sur le prêt initial, ce qui alourdira à terme la fiscalité de l’investissement. En revanche, cela permet de sortir d’un montage qui peut vite se transformer en impasse.

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